最近、不動産投資に興味があり（といっても簡単に手は出ませんが）、本書を読みました。
【紹介文の引用】
不動産投資は最初が一番良くて、後でつまずく投資。
そのリスクをシミュレーションする具体的な方法を教えます。
対話形式だから、わかりやすい!
「楽待」人気コラムニストによる
失敗しない不動産投資「超」入門
本書では、不動産投資には「収支シミュレーション」が必要なことを強く主張されてます。
シミュレーションとは現実に想定される条件を取り入れて、結果がどうなるか調べることで、例えばローンの条件、物件の価格や家賃、入居率、税金など加味して、利回り、不動産所得、キャッシュフロー（手元に残る現金）を調べるとのことです。
要はきちんとシミュレーションして、判断を数字で行う当たり前のことを述べてます。
不動産投資は、過去の実績からの期待値を信じて地道に積み立てしていくインデックス投資と違い、計算をして状況にあわせてコントロールしていくようなものと感じました。ある意味、プロジェクト管理と似ているかもしれません。
きちんと数字が計算できれば、リスクが高くない（株のように、いきなり半分になることはない）とのことで、確かに慣れてくれば、株ほどリスクは高くないのかもしれません。
また、所得とキャッシュフローは違う。所得から所得税が決まり、所得から税金を引くとキャッシュフローになります。
所得はバーチャルな儲けでキャッシュフローはリアルな儲け。キャッシュフローを黒字にすることが不動産投資における重要課題とのことです。
不動産は株と異なる大きな点は融資が使える点です。
不動産投資と、最初が一番よくて、後でつまづく投資とのことです。その要因は、年月が経ち、家が古くなると家賃が下落する傾向があるからです。
興味本位で以前10数年前に住んでいたマンションの家賃を調べてみました。
こちら私が借りていたときと全く同じ家賃でした。場所がすごく便利なところだったので、やっぱり立地は重要なんだなと感じました。
不動産投資は、CFだけ見てはだめで、純資産を見るとのことです。これは株で配当ばかり気にする人がいますが、それと通じるものがあります。
不動産を拡大するための定石は、年月をかけて返済を行い、資産を自分のものにし、その資産を担保に次の資産を購入する、これを繰り返すことです。
結局、楽に儲かる方法はなく、ほどほどの利回りで入居者が確実に見つかりそうで、それなりに立地がいい物件（資産価値や家賃が落ちない）を探す、というのが結論になる気がしました。
なかなか臆病な自分には手がでませんが、引き続き、不動産投資をする夢（妄想？）は持っておきたいです。
【評価】
90点。不動産投資の本に多い、楽に儲かるような話は信用できないですが、
本書わかりやすく、納得感のある内容でした。
